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辽宁省鞍山市人民政府办公厅


鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知

鞍政办发[2008]100号



各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将市物价局、房产局制定的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日

鞍山市物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务企业应当具备下列条件，方可向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）承接物业项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（五）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
（六）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
（七）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范。
第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用，并报市住宅专项维修资金管理中心审核。
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二章 物业服务收费分类和标准
第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。
具备实行专业化管理条件的住宅区，由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元/平方米，二级为1.00元/平方米，三级为0.70元/平方米，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/平方米，具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。不具备实行专业化管理条件的住宅区，可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，成立业主委员会，物业服务收费参考标准为0.2元/平方米，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由所在房管所收取，接受业主委员会监督。
原则上上述标准为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。
第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第三章 机动车停放服务与收费
第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项，由业主大会决定。
机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素，确定不同的停放服务收费参考标准。
第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准：
一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为：对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。
业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。
第十六条 有产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。
第十七条 机动车临时停放不收费。
第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。
第四章 电梯服务与收费
第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。
第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。
第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。
第二十二条 电梯运行电费，新建住宅由建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户据实分摊的方式收取；原有住宅依据已有合同约定执行。
原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表，逐步过渡到按电表计量，按户据实分摊的收取方式。
第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。
第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求：
（一）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（二）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（三）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（四）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
第五章 备案管理
第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。
第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》，并同时提供下列材料：
（一）市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函；
（二）法人营业执照；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）物业服务合同；
（五）税务登记证书；
（六）备案申报说明。
第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料，审验《物业服务收费备案表》。
第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共行政服务中心办理《收费许可证》，凭证收费，并在每年第一季度内，携带上年度收支情况到发证机关审验。
第三十条 备案事项发生变动时，物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。
第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布，接受各方面监督。
第三十二条 物业服务企业违反本实施办法，由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定，依法予以查处。
第六章 附 则
第三十三条 本实施办法中下列用语的含义是:
大修，是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。主要内容包括更新屋面防水，更换室内、外排水管线等。
中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并保持原房的规模与结构的维修工程。主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋，一般损坏而需要进行局部修复的房屋，整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。
小修，是指不需要拆除立体结构，为维护房屋及设备的功能，保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。
第三十四条 前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。
业主大会成立后，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同（含前期物业服务合同）签订后，需向市房产局备案。
第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项，按照国家、省有关规定执行。
海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。
第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则（试行）>的通知》（鞍价发〔2005〕68号）和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》（鞍价发〔2005〕195号）同时废止。

附件：鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准（略）

鞍山市物价局
鞍山市房产局
二○○八年十二月一日




　　　　　　　　　　　　　　澳大利亚行政优劣性审查制度（上）


　　【摘要】优劣性审查机制的引入是澳大利亚行政法领域自 1970 年代以来最为重要、最具革新性，也是最有争议的制度改革。由行政上诉裁判所进行的优劣性审查旨在弥补司法审查的缺憾，为行政相对人提供“公平、合理、经济、非正式和快捷”的行政救济，并帮助行政机关做出“更正确或更完美”的行政决定。梳理和研究澳大利亚优劣性审查机制，对于我国行政复议制度的改革具有一定的启发和借鉴意义。


　　澳大利亚并不存在与我国行政复议完全相同的制度，与其最为接近的是优劣性审查制度（merit review）。[1]“优劣性审查”这一术语最早出现在澳大利亚 1970 年代公法的变革中，并随着各种各样裁判所的设立和发展而成为澳大利亚行政法的重要组成部分。在 1995 年的报告中，联邦行政审查委员会（the Federal Administrative Review Council，ARC）将“优劣性审查”界定为：

　　该程序适用于审查政府行政决定的“优缺点”：也就是，审查机关要重新考虑初始决定所涉及的事实、法律以及政策等，而且要做出一个新的决定——包括确认、变更或撤销初始决定。优劣性审查的特点在于，审查机关可以以新的决定代替初始决定。[2]

　　从目前发展的趋势来看，澳大利亚行政法中存在一种将“优劣性审查”用于称呼除正规法院系统之外所有审查机制的趋势，这其中不仅包括完整审查（full consideration），也包括有限审查（limited consideration）。所谓完整审查，又被称为是“从头上诉或审查”（de novo appeal or review）。[3]在这种审查模式下，审查机关不仅可以审查初始决定所涉及的所有事实、法律、裁量权以及政策，而且可以考虑初始决定做出时无法获得的信息和证据，并可以使用新的裁决来替代初始决定；所谓有限审查，是指优劣性审查审查的范围或方式受到一定的限制，比如审查机关只能审查初始决定所涉及的事实认定问题或者法律适用问题，或者只审查初始决定所依据的材料，又或者审查机关仅仅被赋予劝告和建议的权力，而无权用自己的裁决来取代或者改变初始行政决定。[4]

　　由于完整审查模式是澳大利亚优劣性审查机制中审查范围最宽泛、适用范围最广，且最具特色的制度，所以本文主要是围绕这种审查模式来梳理澳大利亚联邦层面的优劣性审查机制。

　　一、优劣性审查在澳大利亚的起源和发展

　　20 世纪以后，特别是二战以后，伴随着福利国家的到来，许多新的权利、义务以及行政决定程序不断涌现，政府需要对越来越多的社会事务负责，国会监督政府的能力（或许还包括监督意愿）却在不断衰弱，更不幸的是，这种“民主赤字”也无法通过司法审查得到充分救济——因为法院在司法审查过程中不但对行政决定中错误的事实认定问题无能为力，而且对一些法律问题的处理也心有余而力不足。[5]

　　最初，澳大利亚通过增强行政机关内部的自我审查以及设立分散的专门性裁判所来应对政府活动日益扩张。然而这种零敲碎打、逐个解决的救济机制导致大量专属管辖和专门性裁判所出现，公共行政救济领域由此也变成了“上诉迷宫”。[6]

　　为了解决上述问题，1960 年代末，澳大利亚联邦政府对行政行为的监督和审查问题展开了调查。1968 年，执政的戈顿政府（Gorton government）成立了一个以约翰·克尔（John Kerr）为首的委员会。虽然该委员会的主要工作是调查司法审查制度的改革，但它对行政行为的审查机制也进行了详细分析。1971 年，克尔委员会提交了一份对随后澳大利亚法律发展产生了重大影响的报告。在该份报告中，该委员会不但建议澳大利亚成立一个新的联邦法院来审查行政决定的“合法性”，而且建议借鉴英国的综合性裁判所制度，将各种专门性裁判所机构合并，建立一个可以对众多类型行政决定的合理性、合法性以及政策适当性进行综合审查的裁判所制度。克尔委员会相信，这种裁判所制度的建立有助于实现“个案正义与行政效率之间的平衡”[7]。

　　克尔委员会的报告在政治上得到了广泛支持。[8]随后设立的布兰德委员会（Bland Committee）和埃里考特委员会（Ellicott Committee）在克尔委员会报告的基础上，就行政裁判所的管辖权等具体事宜作了进一步的调研。[9]最终，澳大利亚联邦议会在 1975 年通过了《联邦行政上诉裁判所法案》（Administrative Appeals Tribunal Act 1975）。不过，由于受到了当时执政的弗雷泽政府（Fraser government）抵制，联邦行政上诉裁判所直到 1976 年 7 月才正式成立。[10]1980 年代以后，这种兼具行政和司法特征，具有广泛管辖权，意在提供一个大范围的、标准化的、易接近的、独立的外部审查的机制，为澳大利亚各州竞相模仿。

　　不过，克尔委员会关于将各种专门性审查机构合并到一个机构之中的设想并没有完全实现，联邦一级的优劣性审查从来没有被行政上诉裁判所垄断过，许多针对特定事项进行优劣性审查的裁判所还是被保留了下来。比如，老兵申诉复议委员会（Veteran’s Review Board）、社会保障申诉裁判所被改造成为行政上诉裁判所的下级裁判所，当事人对这类专门性裁判所决定不服的话，可以上诉到行政上诉裁判所；而移民裁判所则是独立运作的，除了极少数问题之外，都可以做出终局性的审查决定，不受行政上诉裁判所的监督和审查。这些专门性的裁判所与行政上诉裁判所之间存在很多相似之处，也有很多重大不同——在受案范围、审理程序以及正式性程度等方面尤其明显。[11]1990 年代时，有人曾经建议把这些专门裁判所与行政上诉裁判所进一步合并，成立一个新的“行政复议裁判所”（administrative reviewtribunal），但这个建议并没有获得足够的支持，最终胎死腹中。[12]

　　联邦层面发展起来的优劣性审查制度曾经备受赞誉，被认为是“一个意义重大的革新”，一个“重大的进步”，是“澳大利亚民主制度走向实质性成熟”的标志。[13]然而，到了 1990 年代中后期，优劣性审查制度的正当性和实效性开始受到质疑。由于联邦政府未能抑制专门裁判所的混乱发展，一些人指责联邦政府违背了“建设更小、更便民政府”的承诺，并偏离了行政法改革最初所设定的理性化目标；[14]还有一些批评者认为，优劣性审查机制过于“奢侈”——抛开裁判所运作所需的费用不论，优劣性审查机制导致大量的政府资源被用于对行政决定正确性的辩护和证明方面，而这些资源原本可以用于提高行政决定质量的措施上，比如培训、贯彻行为准则、改进内部审查程序、制作行为手册等等；[15]另外一些批评者认为，裁判所对行政政策所进行的优劣性审查侵犯了属于政府的专属领域，由于行政经验的欠缺，优劣性审查的裁决者们所做出的决定可能会比初始决定更不合理。总之，批评者们要求重新检视个案正义、社会利益、行政目的、行政优先事项以及行政效率等目标之间的关系。[16]

　　2000 年，澳大利亚制定了行政复议裁判所草案（The Administrative Review Tribunal Bill 2000）。该草案建议将行政上诉裁判所、社会保险上诉裁判所、移民审查裁判所和难民审查裁判所合并，成立一个综合性的“行政复议裁判所”（administrative review tribunal）。然而，由于该草案存在过分强调效率和集中、低估法律技巧对于审查程序的重要性、不具有操作性等问题，最终未能在参议院通过。

　　到了 2005 年，结合之前各种各样的报告、建议和法律草案所积累的经验教训，《联邦行政上诉裁判所法案》终于被修订。这次法律修订包括以下八个方面的重要改革：

　　（1）强调裁判所要依照“公平、合理、经济、非正式性以及快捷”等目标进行优劣性审查；（2）将裁判所高级成员的任期延长至 7 年；（3）对各种裁判所的设立有了更明确的规定，并对一些专门性裁判所进行了合并重组；（4）授予裁判所在事实认定、证据采信以及其他事项方面更多的自由裁量权；（5）提高裁判所审查程序的非正式性和弹性；（6）明确要求行政机关必须尽力协助裁判所的工作；（7）扩充并加强了行政上诉裁判所体制内的替代性纠纷解决机制；（8）扩大了联邦法院对裁判所裁决的司法审查权限。[17]

　　与之前各种各样的草案、报告相比，2005 年的改革比较温和，或者说具有“不彻底性”。但是制度的改革应当在现有的法律框架内进行，不可能过于激进。2005 年以后，行政上诉裁判所及其他专门性裁判所一直积极探索优劣性审查制度的发展空间，以求在尊重公平合理的基础之上，提供更加便民、经济、高效的行政救济服务。

　　二、优劣性审查机制的运行

　　要准确理解优劣性审查在澳大利亚公法领域的地位和意义，我们就必须从从事该审查的主体入手，进行细致的梳理。从1975 年《联邦行政上诉裁判所法案》建立联邦行政上诉裁判所（the Federal Administrative Appeals Tribunal，AAT）以来，澳大利亚许多州纷纷借鉴联邦行政上诉裁判所模式，建立了综合性的州级裁判所，这些裁判所往往并不限于对州政府及其部门的行政决定进行审查，也会涉及一些民事领域的纠纷裁决。比如，1997 年，新南威尔士州建立了一个名为“行政决定裁判所”（the AdministrativeDecisions Tribunal of New South Wales，ADT）的“超级裁判所”；1998 年，维多利亚州建立了“维多利亚民事与行政裁判所”（the Victorian Civil and Administrative Tribunal，CVAT）；2001 年，南澳大利亚州在考虑了各种各样的建议案之后，最终选择在塔斯马尼亚法院内部设立一个专门的行政上诉分支；2004 年，西澳大利亚州则建立了“州行政裁判所”（The State Administrative Tribunal of West Australia，SAT）。[18]不过，鉴于文章篇幅的限制以及联邦行政上诉裁判所在其国内的示范性，本文主要以联邦行政上诉裁判所为对象讨论澳大利亚优劣性审查的制度架构及其存在的问题。

　　（一）优劣性审查的审查主体

　　联邦行政上诉裁判所由一名主席，一定数量的副主席、高级成员和普通成员组成。所有这些成员都由行政长官依照立法的规定进行任命：主席必须是一名联邦法院的法官；副主席必须具有 5 年以上的法律实务经验；高级成员则要求至少有 5 年以上法律实务经验或者有相关的特殊知识和技能；普通成员也要求有法律或者相关领域的工作经验，或者相关特殊的知识和技能。所有的成员任期最长为 7 年，任期届满后，合格者可以继续连任。[19]截止 2011 年 6 月，联邦行政上诉裁判所的成员（包括全职和兼职）达到了 90 位。[20]行政上诉裁判所内部被划分为四个分支：即一般行政分支（General Administrative Division），证券上诉分支（Security Appeals Divison），税收上诉分支（Taxation Appeals Division）和老兵上诉分支（Veteran’s Appeals Divsion）。通常来说，主席和副主席可以行使裁判所所有分支的权力，而高级成员和普通成员则会被分配到某一具体分支，从事该分支优劣性审查的具体工作。[21]

　　当然，联邦行政上诉裁判所对于成员资格的要求并非一个没有争议的问题。传统上，人们认为，赋予行政上诉裁判所成员以固定的任期和重要的司法权力是为了保护裁判所本身的地位和独立性，因为裁判所被认定为应当独立于行政机构；人们一直以来也相信，裁判所成员具有一定层次的法律经验对于其从事优劣性审查是必要且重要的，因为他们毕竟是在从事一种司法裁决活动。[22]然而并非所有的人都同意这种见解。一些反对者认为，裁判所与法院并不完全相同，对裁判所来说，在某些特定的情况下，保持成员的弹性任期制对于确保其正常运作是有益的，因为弹性任期制可以吸引合适的专家加入裁判所；吸收其他行业的专家加入也是必要的，因为行政上诉裁判所处理的事务涉及社会生活的方方面面，仅仅具有法律职业背景并不能完全胜任这一项工作。[23]

　　从目前的情况来看，弹性任期制的倡议并没有得到广泛支持，支持行政上诉裁判所法律职业化的观点也没有占据上风，这个综合性审查机构正在朝非法律职业化的方向前进，越来越多的联邦行政上诉裁判所成员来自医药、军事、社会工作、航空、能源、环境科学、会计和评估等领域。[24]

　　（二）审查管辖权的来源