上海证券交易所开放式基金认购、申购、赎回业务办理规则(试行)

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论个人住房按揭贷款的法律性质
余向阳　袁　菁

　　随着我国市场经济的深入发展，个人住房私有化趋势日益明显。但由于广大中低收入者尚不具备一次性付清房款的经济实力，政府及其它社会机构的各种参与成为必然。金融部门参与房地产市场运作的行为表现出个人住房资金运行的社会化倾向，而个人住房按揭贷款，则已经成为近年来房地产业，金融界及法学界人士共同关注的热门话题。
　　所谓个人住房按揭贷款，就实务操作而言，是指按预先订立的合同，购房者先支付一部分房款，剩余部分以银行向购房者提供的贷款支付，同时这笔贷款以购房者欲购置的住房作为担保，其偿还由购房者分期进行还本付息。
　　本文将对个人住房按揭贷款的法律性质进行探讨，对于这个问题，思维的角度不同，相应观点亦不尽一致。目前，就这个问题存在三种不同意见：第一，所有权保留；第二，抵押；第三，权利质押。以下就此三种观点作一辩析。
一、所有权保留说之探讨
　　从房价的支付看，个人住房按揭贷款适用分期付款之买卖，亦可称为分期购买和出售(INSTALMENTPURCHASEANDSELLING)这是在罗马帝国时期就已出现的一种古老的习惯做法，17世纪迅速发展。1历经数百年的补充完善，时值今日，它已成为一套制度。德国、奥地利、法国、瑞士均有关于分期付款买卖的特别法，各国立法例中，附条件买卖这一法律形式又是值得重视的。
　　附条件买卖，即所有权保留，就是“约定买受人先占有动产之标的物，到支付一部或全部价金或完成特定条件时，始取得该标的物所有权之契约。”2它的法律性质是为“附停止条件的所有权移转，”3放置于个人住房按揭贷款这个背景下，也就是说，当分期付款的全部价金得到清偿，即停止条件成立之后，住房的所有权才能移转给购房者，在此之前，所有权由银行保留。换言之，这是一项三方交易，拥有住房的房产商，把住房全价卖给银行，银行按附条件买卖契约卖给购房者。由于“分期付价买卖之标的物，自交付时起，其危险移转于买受人，出卖人保留所有权与否，在所不问”。4所以，购房者入住后，对于住房的价金涨跌，因不可抗力而毁损或灭失等造成的一切风险均须负责。另外，如果到了契约约定的期限，购房者不能连本带息偿还贷款，经催告，仍给付不能，则其对住房属无权占有，银行可作为房屋所有人主张所有权，收回占有。
　　所有权保留制度建立之初衷在于，一方面使买受人于价金清偿之前，能先占有使用标的物，另一方面使出卖人之价金债权得到切实保障，按照以上阐述，的确能达此目的，两全其美，尤其对于保障出卖人价金债权这一点而言，由作为出卖人的银行“保留住房之所有权”，一定意义上能使作为买受人的购房者自觉地“加强对价金债务的意识……俾促残余债务的履行”。5
　　但是，我们对个人住房按揭贷款的法律性质作理论探讨时，不能忽视这样一个问题：当购房者与房产商，银行共同签订契约时，是视银行为提供贷款的中介人，还是转卖住房的另类房产商?退一步而言，就银行作为另类房产商既成事实，为社会公众所接受，那么，这背后又隐藏着什么利害关系呢?几年前一场席卷日本金融界的风暴令人至今记忆犹新，“灰色金融”，“住专危机”将各大银行折磨得奄奄一息。导致这种局面出现的原因之一，是银行过于直接地介入房地产市场，以至当泡沫经济萎缩时，一方面许多购房者无力偿还贷款，银行只能取回住房所有权，另一方面银行急于收回资金，被迫大量抛售房屋，市场上地价一跌再跌，银行最初发放于房地产的贷款难以收回，由此形成巨额坏帐。6为不重蹈日本金融界的覆辙，我们必须在个人住房按揭贷款的法律定性问题上慎之又慎。所有权保留制度本为一般的双方买卖所设定，而个人住房按揭贷款是一个三方交易，包含有买卖、借款、担保多重法律关系，且三方中有一方是银行，作为重要融资机构，如遭不测，必连锁引发社会经济的不良反应。如此，势难认定个人住房按揭贷款的所有权保留性质。
　　另外，德国分期付价行为法第一条即明确规定，标的物限于动产，台湾地区有关附条件买卖(所有权保留买卖)规定于“动产担保交易法”，虽对标的物无明确限制，但正如王泽鉴先生所言，“就实务而言，对不动产所有权之移转附以条件，尚无必要……此因出卖人为保障其未获清偿之价金债权，尽可就不动产设定抵押”。7个人住房按揭贷款的标的是不动产——住房。依以上种种，所有权保留制度难以适用。
二、抵押说之考察
　　如侧重个人住房按揭贷款的“按揭”二字，关于个人住房按揭贷款的法律性质，又另有新解。
　　必须肯定，按揭是英美法内生的一项制度。按揭一词本为粤语译音，源自英文“MORTGAGE”，然而，有趣的是，抵押的英文亦为“MORTGAGE”。在古法文中，MORTGAGE的“MORT”意为“死”，“GAGE”意为“担保”，所以这个词的意思就是死担保，死抵押——这是相对活抵押而言的解释。因为在MORTGAGE的多数情况下，如抵押人没有根据规定赎回抵押物，抵押物即被受押人没收……活抵押情况下，贷款或抵押物都不会丧失。8
　　尽管英文中的按揭和抵押同为一词，但在深受英美法影响的香港，两个概念却有所差别。香港的法律及有关的法学著作中，按揭与抵押所指代的含义各异，绝不混为一谈。按揭的定义是为“以合同构成的担保……是由按揭人完全交出他所有的任何产权权益，以致在交易后他留下的只是合同性质的权利。”9另外，按揭分为两大类：一类为普通法按揭，一类为衡平法按揭。普通法按揭是把担保物的所有权转予受按揭人，按揭人留有赎回权。“衡平法按揭是在衡平法允许的程度上，把担保物的受益权转予受按揭人，按揭人留有赎回权”。?这番解释颇为详尽，显而易见，英美法中，按揭是一种与抵押密切相关的担保。那么，大陆法里能否从担保的历史发展中探寻到与按揭类似的制度呢?
　　早在十二表法颁行的时代，希腊法中的物的担保制度就出现了。十二表法颁行的中晚期，罗马法引进希腊法上的抵押制度并加以阐发，逐步确立了相对完美的物的担保制度。?罗马法的HYPOTHECA与抵押权颇相似，是为“担保物权人不履行债务时，有卖却而就其价金受清偿之权也”。?其中有五种法定优先HYPOTHECA，第四种即是“因贷款购物所生的债权，贷与人对于所购物上取得之HYPOTHECA。”?这与当前的个人住房按揭贷款暗合，只不过略有差别：(一)罗马法的HYPOTHECA的标的物，不问动产或不动产，有体物或无体物，均可，而个人住房按揭贷款的标的物是住房(不动产)；(二)另外，罗马法的HYPOTHECA的贷与人无明确规定，个人住房按揭贷款的贷与人则是银行。
　　如此看来，大陆法中按揭确为抵押，但与英美法不同的是：(一)抵押操作时，大陆法中抵押物的所有权不发生转移，英美法中抵押物的所有权则发生转移；(二)由第(一)点派生，当债务人不履行债务时，大陆法规定债权人“可卖却抵押物受清偿”，英美法则规定“受押人可以通过提起取消抵押品的赎回权的诉讼来取得对抵押物的绝对所有权。”?——这正是为大陆法所禁止的流质约款。
　　如照大陆法的抵押给个人住房按揭贷款作法律定性，不难理解：购房者因贷款买房而与银行发生债权债务关系，为保证银行债权的实现，银行与购房者签订契约，在买卖标的物——住房上设定抵押权……此乃一浮动状态之权利。?如购房者按期还清贷款和利息，即获得住房之全部所有权；如其未能清偿，银行以抵押权人身份将住房拍卖，从所得之价金补足购房者所欠之债务，剩余部分归还购房者。此时，购房者对住房的“附条件之所有权”，因条件未成立尚未完全实现。
　　经辨析，抵押说更为合理，值得采信。
三、权利质押说
　　当今社会，经济发展日新月异，新生事物层出不穷。房地产市场即出现了一种相对现房交易而言更为新颖的期房买卖，俗称“售楼花”，出售尚未建造的住房。在这种情形下，并不排斥个人住房按揭贷款的适用，因此项制度便于房产商尽快获得资金，可灵活周转，以保障住房建造的顺利进行，意义甚大。但问题亦随之而来，罗马法因所有权为最完全之物权，将之与物等同，所有权即物。在住房尚未建造的情况下，物不存在，亦谈不上所有权，购房者所购的尚只是因购房契约的签订而形成的债权，这时的按揭如仍按抵押定性，未免不妥，由此，我们不得不考虑另一种担保——权利质押。
　　依照此说，期房交易中的购房者是银行的债务人的同时又是房产商的债权人，贷款契约的债务担保即买卖契约所得的债权。以债权作担保，是为权利质押的一种形式。
四、小结
　　行文至此，个人住房按揭贷款的法律性质已较为明朗。
　　(一)如从贷款返还方式看，有所有权保留说，即房产商全价卖房给银行，银行与购房者之间附条件买卖，银行保留住房之所有权。
　　但此说弊端甚多，尤其是面对个人住房按揭贷款这样复杂的关系，所有权保留尚不能做出圆满解释。
　　(二)从按揭角度考虑，有抵押说和权利质押说，前说适用于现房交易，后说适用于期房交易。简而言之，即房产商与购房者之间发生买卖关系，购房者与银行之间发生借贷、担保关系。
　　这两种意见从历史上能找到类似的依据，且能解释实务的操作，值得采纳。
　　当然，仅仅对住房按揭贷款作法律定性是不够的，我们还应对它作进一步的深入研究，使我国的住房金融业在法律的规范下健康发展。
　　
　　(作者单位：江西省萍乡市中级人民法院
　　华　东　政　法　学　院)
　　
　　
　　注释：
　　1详见(英)戴维.M.沃克著《牛津法律大辞典》，光明日报出版社1998年版，第450页。
　　2引自王泽鉴著《民法学说与判例研究》(第一册)，中国政法大学1997年版，第130页。
　　3引自刘得宽著《民法诸问题与新展望》，三民书局，第5页。
　　4引自史尚宽著《债法各论》，荣泰印书馆，第191页。
　　5同(3)，第3页。
　　6详见苏存《日本金融危机对我国银行业的启示》，载《新金融》1997年第6期。
　　7同2，第137页。
　　8同1，第621页。
　　9?同引自何美欢著《香港担保法》，北京大学出版社1995年版，第181页。
　　?详见董开军著《债权担保》，黑龙江人民出版社1995年版，第45页。
　　??详见李中道著《商业信用法》(东吴大学商法教材)，第212页。
　　?同1，第621页。
　　?同3，第8页。

中国证券监督管理委员会


境内及境外证券经营机构从事外资股业务资格管理暂行规定

1996年10月23日，证监会

第一章 总 则
第一条 为规范境内、境外证券经营机构从事外资股业务活动，保护投资者合权益，根据国家有关法律和法规，制定本规定。
第二条 境内、境外证券经营机构从事外资股业务，应当依据本规定，取得中国证券监督管理委员会（以下简称证监会）颁发的《经营外资股业务资格证书》（以下简称资格证书）。
前款所称外资股包括境内上市外资股和境外上市外资股。
第三条 本规定所称境内证券经营机构，指在中国境内注册，由机构批设机关依法批准可经营证券业务的、具有独立法人资格的证券公司和信托投资公司。
本规定所称证券专营机构，指前款所称的证券公司；证券兼营机构，指前款所称的信托投资公司。
第四条 本规定所称境外证券经营机构，指在中国境外注册，并依照所在地法律可经营证券业务的、具有独立法人资格的投资银行、证券公司和其他金融机构。

第二章 从事外资股业务的条件
第五条 境内证券经营机构申请从事外资股经纪业务，应当具备下列条件：
（一）证券专营机构具有不少于5，000万元人民币的净资产，证券兼营机构具有不少于5，000万元人民币的证券营运资金；
（二）具有国家外汇管理部门批准的外汇业务经营权；
（三）具有能够保障涉外业务正常开展的通讯设施、营业场所、设备等技术手段；
（四）具有五名以上能够从事涉外证券业务的专业人员；
（五）遵守国家有关法律、法规，最近二年内未受到吊销资格证书的处罚；
（六）证券兼营机构的证券业务与其他业务分开经营、分帐管理；
（七）证监会要求的其他条件。
第六条 境外证券经营机构通过与境内证券经营机构签订代理协议，或者证券交易所规定的其他方式申请从事境内上市外资股经纪业务，应当具备下列条件：
（一）依照所在地法律可以经营证券经纪业务；
（二）受到所在地证券监管部门的有效监管；
（三）具有相当于人民币5，000万元以上的净资产或者由依照境外法律可提供担保并经证监会认可的机构出具相应的担保；
（四）具有二年以上从事国际证券业务的经验；
（五）最近二年财务状况的各项指标符合所在地监管部门的风险控制要求；
（六）拥有广泛的营业网络；
（七）执行董事及其他高级管理人员具有五年以上的证券业从业经验和良好的事业信誉；
（八）最近二年中没有因严重违反有关法规受到境外证券监管部门处罚；
（九）遵守中华人民共和国有关法律、法规；
（十）具有二名以上熟悉中国证券市场以及相关的政策、法律的专业人员；
（十一）证监会要求的其他条件。
第七条 境内证券经营机构申请从事外资股承销业务，应当具备下列条件：
（一）证券专营机构具有不少于8，000万元人民币的净资产，证券兼营机构具有不少于8，000万元人民币的证券营运资金；
（二）依照《证券经营机构股票销业务管理办法》已经取得股票承销业务资格；
（三）具有国家外汇管理部门批准的外汇业务经营权；
（四）具有能够保障涉外业务正常开展的通讯设施、营业场所、设备等技术手段；
（五）具有十名以上有证券承销经验的专业人员，其中熟悉国际金融业务、会计业务和相关法律的专业人员至少各一名；
（六）具有一年以上从事证券承销业务或参与承销一年以上股票的经历；
（七）证监会要求的其他条件。
第八条 境内证券经营机构申请担任外资股主承销商或者境内事务协调人，除具备第七条规定的条件外，还应当具备下列条件：
（一）证券专营机构具有不少于12，000万元人民币的净资产，证券兼营机构具有不少于12，000万元人民币的证券营运资金；
（二）依照《证券经营机构股票承销业务管理办法》已经取得主承销商资格；
（三）具有二十名以上有证券承销经验的专业人员，其中熟悉国际金融业务、会计业务和相关法律的专业人员至少各二名；
（四）具有参与外资股承销的经历；
（五）证监会要求的其他条件。
第九条 境外证券经营机构担任境内上市外资股主承销商、副主承销商和国事务协调人的，除具备本规定第六条规定的条件外，还应当具备下列条件：
（一）依照所在地法律可经营股票承销业务；
（二）具有相当于人民币12，000万元以上的净资产或者由依照境外法律可提供担保并经证监会认可的机构出具相应的担保；
（三）提出申请前二年内未中断在国际市场开展证券承销业务；
（四）具有三名以上熟悉中国证券市场以及相关的政策、法律的专业人员；
（五）证监会要求的其他条件。
第十条 境外证券经营机构担任境外上市外资股主承销商时，可聘请一家境内证券经营机构担任境内事务协调人。

第三章 资格的申请与维持
第十一条 境内征券经营机构申请取得资格证书，应当向证监会报送下列文件：
（一）证监会统一印制的《经营外资股业务资格申请表》；
（二）机构批设机关颁发的《经营金融业务许可证（副本）》和国家外汇管理部门颁发的《经营外汇业务许可证（副本）》；
（三）工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照（副本）》；
（四）机构批设机关核准的公司章程；
（五）具有从事证券业务资格的会计师事务所审计的最近二年的资产负债表、损益表和财务状况变动表；
（六）法定代表人、主要负债人及主要业务人员《证券从业资格证书》或简历、专业证书等；
（七）最近二年经营证券业务情况说明；
（八）证监会要求的其他文件。
第十二条 境外证券经营机构申请取得资格证书，应当向证监会报送下列文件：
（一）证监会统一印制的《经营外资股业务资格申请表》；
（二）所在地证券监管部门颁发的经营执照；
（三）公司章程；
（四）高级管理人员及主要业务人员学历、从业资格证书和其他有关专业证书；
（五）注册会计师提供的资本证明文件；
（六）经注册会计师审计的前二年的财务报告；
（七）最近二年承销情况介绍；
（八）以往参与中国证券业务情况的说明；
（九）证监会要求的其他文件。
证监会可以根据情况要求境外证券经营机构提交所在地监管部门出具的有关证明文件。
第十三条 证监会收到完整申请资料后，根据本规定对申请文件进行审查。经审查符合条件的，由证监会颁发资格证书；经审查不符合条件的，不予颁发资格证书，并且半年内不再受理其申请。
第十四条 资格证书自证监会颁发之日起二年内有效，二年后自动失效。证券经营机构需要维持其经营外资股业务资格的，应当在资格证书失效前的三个月内，向证监会提出申请并报送前二年财务报告、业务开展情况说明书和证监会要求的其他文件，经证监会审核通过后换发资格证书。
第十五条 取得资格证书的境内、境外证券经营机构须按资格证书规定的事项从事有关业务；未取得资格证书或资格证书失效的机构，不得从事本规定规定的外资股业务。
第十六条 取得资格证书的境内、境外征券经营机构，应当于每年1月31日前向证监会报送上个年度从事外资股承销和经纪业务情况的报告。
从事境外上市外资股承销业务的境外证券经营机构应当在每次承销活动结束后30日内向证监会报送业务报告。
第十七条 从事外资股业务的境内、境外证券经营机构应当将承销业务原始凭证、交易记录以及有关业务文件、资料、帐册、报表和其他必要的材料至少妥善保存七年。
第十八条 证监会对境内、境外证券经营机构从事外资股业务情况可进行定期或者不定期的检查，并可以随时要求其报送相关业务资料。

第四章 罚 则
第十九条 境内、境外证券经营机构有下列行为之一的，视情节轻重单处或并处警告、没收非法所得、罚款、暂停从事外资股业务半年至一年、吊销资格证书的处罚；罚款数额参照《证券经营机构股票承销业务管理办法》执行：
（一）以欺骗或者其他不正当手段获得资格证书；
（二）未取得资格证书或者在资格证书失效后从事或者变相从事外资股业务；
（三）不按规定上报从事外资股业务情况报告；
（四）不接受、不配合证监会检查；
（五）违反国家有关法规和本规定的其他行为。

第五章 附 则
第二十条 境内证券经营机构从事外资股承销业务，除应遵守本规定外，还应遵守《证券经营机构股票承销业务管理办法》的有关规定。
第二十一条 本规定由证监会负责解释。
第二十二条 本规定自1996年12月1日起实施。