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广东省佛山市人民政府


佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法



佛山市人民政府文件
佛府[2004]103号

各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。




二○○四年六月二十二日

佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法

第一章 总则
第一条 为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第三条 本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
第四条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
第五条 农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
第六条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
第七条 农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条 使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
第九条 出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
第十条 建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
第十一条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
第十二条 市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
第十三条 国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
第十四条 农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。

第二章 农村集体建设用地使用权出让
第十五条 农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
第十六条 农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
第十七条 土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
第十八条 土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
第十九条 农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
第二十条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

第三章 农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条 农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条 农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条 受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条 农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条 农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条 承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条 承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条 转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。

第四章 农村集体建设用地使用权转让
第三十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条 转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条 转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条 有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条 下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条 农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条 转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条 农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。

第五章 农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条 农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条 农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
第四十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第六章 其他规定
第四十五条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条 农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条 本办法自2004年7月1日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。




浅谈公司强制解散

张华


　　新公司法规定了强制解散制度，此举意味着公司僵局出现后，利益受损股东退出机制和司法解散制度在我国的建立，解决了新《公司法》颁布前法院处理诉请解散公司案件无法可依的窘境。但是新法规定的司法解散制度过于笼统，缺少系统理论依据，目前未出台具体司法解释之前争议颇多。

　　一、公司僵局及其危害

　　公司僵局一般较多出现在股东较少的有限责任公司当中。对于上市公司而言，公司人合性较弱，即使股东之间出现分歧也可通过投票的方式来解决问题。有限责任公司缺乏公开，具有较强的人合性和封闭性特征，在股东之间发生利益冲突时极易造成公司僵局。

　　公司僵局无论对公司还是股东的利益都构成严重的损害，因经营决策无法做出，管理瘫痪，公司的财产在持续的损耗和流失，而且对市场交易安全和效率构成冲击。

　　二、公司僵局形成后引起的司法解散之诉

　　当公司陷入僵局时，符合条件的股东可以向法院提起解散公司之诉，这便是新《公司法》确立的“司法解散”制度。但是该规定的司法解散判断标准不是很明确，造成司法实践中法官自由裁量权过大，稍有并不慎就会引起案件审理上的不公。如案例一；2006年4月上海市第二中级人民法院受理的上海博星有限公司请求解散上海博华有限公司案中，博星公司诉称：其持有上海博华有限公司48.75%的股份。博华公司自成立以来，长期被大股东上海三毛企业集团股份有限公司控制；三毛集团利用其控制地位，拒绝召开股东会和董事会，致使其对博华公司经营状况一无所知。目前，博华公司处于僵局状态，经营管理发生严重困难，继续维持将使博星公司的利益受到严重损失，故请求判令解散博华公司。法院审理认为由于公司尚存在打破僵局、改善管理的客观条件，对原告博星公司的诉讼请求不予支持。[1]

　　案例二：2007年3月，北京市宣武区人民法院受理的原告高某要求解散并清算北京新理念房地产经纪有限公司案件。法院经审理查明，2006年4月21日，高某、肖某共同出资设立北京新理念房地产经纪有限公司后，公司一直略有盈余。后来，两人因经营理念不合，在经营管理中产生矛盾，肖某遂控制了公司公章、合同章、财务章、法定代表人名章以及公司营业执照、税务登记证等重要业务凭证。同年10月3日，高某、肖某两人因公司经营问题发生暴力冲突，后经警方介入方才平息。为此，高某住院治疗数日。事后，高某以股东关系破裂、公司经营陷入僵局为由，将公司和肖某告到法院，请求解散公司并限期清算。庭审中，被告公司和肖某都辩称高某所述与实际不符。目前，公司经营正常，略有盈余，不存在陷入公司僵局的情况，因此不同意解散公司。宣武区人民法院一审判决驳回原告高某要求解散并清算北京新理念房地产经纪有限公司的诉讼请求。一审宣判后，本案审判长秘会东对判决理由予以了解答。秘会东认为，司法解散理应慎重本案中，被告公司运营正常，经营管理未发生严重困难，也无违法经营和严重亏损情况；两股东虽因经营管理上的分歧发生过互殴事件，但此类矛盾不能证明被告公司继续存续会使股东利益遭受重大损失或公司已经陷入僵局。只要高某和肖某积极沟通、真诚相待、共谋发展，矛盾完全可以消除；即使矛盾不能解除，股东也应首先考虑采用公司法规定的其他途径，如改变股东持股比例或转让股权等方式解决纠纷，以便最大限度地维护交易安全和社会经济秩序的稳定。[2]

　　上述案件可知如何正确理解和把握《公司法》183条规定的“严重困难”、“重大损失”、“通过其他手段”等公司形成僵局的标准，是个不可回避的问题。当前类似司法解散案件正在逐渐增多，复杂的案情也不断给法官们提出了新的难题。

　　三、公司形成僵局的判断原则

　　《公司法》第183条以概括式的方式对司法解散之诉的条件作了规定，使得司法解散的判断标准尤为重要。根据《公司法》183条的规定，司法解散的判断标准有以下几方面：

　　首先，对“公司经营管理发生严重困难”的理解和认定

　　审查是否“公司经营管理发生严重困难”过程中，有一个综合判断的问题，主要包含了经营困难和管理困难两种情况：一是公司经营确已处于持续恶化状态，公司经营亏损，包括发不出工资、无法纳税、资不抵债等。持续恶化状态，是指一段期间以来难以遏制的且将继续下去的公司业绩严重滑坡、亏损和停业。二是股东之间造成利益对立严重、矛盾无法调和，公司管理确已处于僵局状态。根据上述判断标准，本案所涉博华公司自成立以来处于连年亏损状态并已停止主营业务，且公司股东会无法正常召集，即使召集也不能达成有效决议。

　　其次，对“继续存续会使股东利益受到重大损失”的理解和认定

　　对于“继续存续会使股东利益受到重大损失”，一般是指在公司经营管理已发生严重困难的状态下，已不能正常开展经营活动，公司资产的保值和增值不能得到有效维持并不断减损失。股东非但不能通过公司经营获得红利，而且将直接面临投资失败的趋势。本案中，如果博华公司无法摆脱现有经营管理上的严重困境，那么公司股东利益将遭受重大损失的趋势应当是可以预见的。

　　最后，“通过其他途径不能解决的”的理解和认定

　　通过其他途径不能解决的”规定，表明我国公司立法对于股东请求解散公司持一种审慎态度，体现了公司维持原则，即使公司经营管理发生严重困难，且继续存续会使股东利益遭受重大损失，但通过其他途径能够解决的，仍不应判决解散。对于该项但书的审查应当是事实审查，而并非程序审查。因此，对“通过其他途径不能解决的”要加以全面考量。法院要在最广泛的层面上，全方位地找寻扭转公司经营和管理困境的其他途经，包括通过市场自发调节、公司自力救济、行政部门管理、行业协会协调，以及仲裁机构仲裁等等途径对于解决问题的可能性，当然也包括除解散公司之诉之外的与公司治理密切相关的其他诉讼。

　　上述前置条件的规定，在维护社会主义市场经济秩序和保护小股东权利的衡量上功不可没。股东提起解散公司之诉的前置条件与股东派生诉讼中的竭尽公司内部救济原则基本相同。所谓竭尽公司内部救济原则，指原告股东在提起诉讼之前，必须首先请求董事会采取必要措施，只有当公司明确拒绝股东请求或者对股东请求置之不理时，股东才能向法院提起诉讼。也就是说，只有采取上述措施而无效果时，才可以提起解散公司之诉，避免公司疲于应付大量诉讼，给公司正常经营带来不必要的麻烦。这对于保障公司的正常运营，维护公司的合法权利是必不可少的。

　　四、司法解散之诉的正当性、合理性的审查

　　公司的僵局一但形成是不是必然导致公司的解散呢？对股东解散公司的请求是否要审查其正当性和合理性呢？公司司法解散的立法价值在于，当公司内部发生股东之间的纠纷，采用其他的处理手段不能解决矛盾，赋予少数股东请求司法机关介入以终止投资合同、解散企业。这为股东纠纷不可调和的情况下提供了彻底解决纠纷的途径，为公司的小股东提供了维权的工具。正因为如此对股东请求解散公司的正当性和合理性审查尤为重要。因为，以解散公司的方法来解决公司僵局，有时这种司法救济在很大程度上会失之公正。一是易纵容股东权利的滥用。若股东针对公司僵局具有不加限制的提起解散公司的权利，极有可能给故意拆台的股东以可乘之机，而不利于公司和诚实投资者的利益。如果对那些不负责任的股东要求解散公司的请求，不加以仔细甄别和有效遏制，其后果是对公司的存废造成极度的随意性和不稳定性。二是这种由法院来判决强制解散的办法，往往会不合理地施惠于某一派股东而牺牲另一派股东的利益。假如控制股东或对造成公司僵局存在过错的股东，不愿意与其他股东分享投资利益而准备另立山头，一般情况下，该股东不能径直从公司抽回资本而开办一个与公司竞争的新企业，因为这样就构成股东对公司机会的侵占，但如果法院同意其以公司僵局为由而解散公司的申请，则正中其下怀。

参考文献：

1、周友苏著，《新公司法论》，法律出版社2006年版。

2、郑泰安，杜渝著，《公司僵局中的股东权益救济》，载于《社会科学研究》，2004年第3期。

3、范健主编《商法》，高等教育出版社北京大学出版社第2版。