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财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



广东省汕头市人民政府


印发汕头市产权交易市场企业产权交易操作规程的通知

汕府〔2004〕138号

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《汕头市产权交易市场企业产权交易操作规程》业经市委常委、副市长联席会议审议同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。实施过程遇到问题，请及时向市改革和发展领导小组办公室反映。


汕头市人民政府
二○○四年九月十日





汕头市产权交易市场企业产权交易操作规程

为规范我市企业产权交易行为，根据国务院国资委、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》、广东省人民政府《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的通知》（粤府〔2003〕75号）、汕头市人民政府《关于国有集体资产进入产权交易市场规范交易行为的实施意见》（汕府〔2004〕49号）规定，结合汕头市产权交易市场（以下简称交易市场）运作实际，制定本操作规程。
第一条 申请登记
企业产权交易主体在向交易市场申请办理企业产权交易时，应提交相关资料。其中：
转让方应提交如下资料：
1、《产权交易委托书》（转让方）；
2、转让方和标的企业/公司的名称、住所与身份证明（营业执照/组织机构代码证/身份证）以及国有资产产权登记证；
3、标的企业/公司的基本情况简介（包括生产、经营、销售、资质等情况）；
4、出资人或其本级政府批准转让的文件及附件（政府或市国资委/投资主体批文，股东会/董事会决议，律师事务所出具的法律意见书）；
5、经批准的国有产权转让方案（含职工安置、债务处理等）；
6、转让方或标的企业/公司经市国资监管部门、投资主体等核准或备案的《资产评估报告》；
7、土地使用权、房屋所有权或其它专用权利的权属证书,以及规划国土部门出具的改变土地用途或划拨土地改为出让土地的批准文件,规划国土（房产）部门批准权属人变更的文件,或专利部门批准权属人变更的文件；
8、转让方以及标的企业/公司的章程；
9、标的企业/公司上年度及委托日前的资产负债表、利润表；
10、转让方、标的企业/公司、评估机构同意向社会投资者公开《资产评估报告》及有关企业资产、财务会计资料的函件；
11、其他。
意向受让方应具备的条件：
1、具有良好的财务状况和支付能力；
2、具有良好的商业信用；
3、意向受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力；
4、投资意向符合地方产业政策调整方向，承诺履行依法维护标的企业公司职工合法权益的一切义务；
5、国家法律、行政法规规定的其它条件；
6、标的企业根据企业实际提出的其他条件。
意向受让方应提交如下资料：
1、《产权交易委托书》（意向受让方）；
2、意向受让方名称、住所与身份证明（营业执照/组织机构代码证/身份证）；
3、意向受让方上年度及委托日前的财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）；
4、意向受让方资信能力证明资料（银行存款、银行信贷额度等）；
5、意向受让方具备受让资格、资质要求的有关证明资料；
6、意向受让方公司章程；
7、其他。
转让方应披露的信息：
1、转让标的的基本情况；
2、转让标的企业产权构成情况；
3、产权转让行为的内部决策及批准情况；
4、转让标的企业近期经审计的主要财务指标数据；
5、转让标的企业资产评估核准或者备案情况；
6、受让方应当具备的基本条件；
7、其他需披露的事项。
第二条 挂牌上市
交易市场自受理转让方提交的申请及符合第一条规定的文件资料之日起10个工作日内，向转让方出具《进场交易核准通知书》。
转让方提交的申请及第一条规定的文件资料不符合要求的，转让方应及时补正。
自转让方领取《进场交易核准通知书》之日起7个工作日内在交易市场网站、公告栏以及省级以上公开发行的经济或者金融类报刊上发布转让信息。
对应约受让的受让方所提交的文件资料，产权市场给予保密；对要约受让的受让方所提交的文件资料，产权市场则直接在产权市场网站、公告栏以及省级以上公开发行的经济或者金融类报刊上发布产权转让公告信息，不再另行通知。
信息发布有效期6个月。６个月内不能实施交易的，必须重新办理交易手续。
信息发布后，产权市场将采取多种形式进行市场发动，并配合、协助、组织交易各方进行商务洽谈。
第三条 交易登记
交易各方对发布的信息如有交易意向的，应在发布信息之日起20个工作日内，按信息公告的要求向市场办理交易登记手续，并按第一条的规定提交相应文件资料。
第四条 公开竞价 协议转让
产权交易采取拍卖、招投标、协议转让等方式进行。经公开征集产生两个以上受让方时，转让方应当与产权交易机构协商，根据转让标的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易；经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定国有资产监督管理机构批准的，可以采取协议转让的方式。
第五条 交易条件及成交价格的确定
人员安置、债务承续等交易条件应作为确定成交价格的前置性条件。
转让方应参考资产评估值确定转让底价，向产权市场提交《转让底价通知书》。
在产权交易过程中，当交易价格低于资产评估值的90%时，应暂停交易。在获得相关产权交易批准机构同意后，转让方重新提交经批准的《转让底价通知书》后方可进入继续交易程序。
交易价格确定后，产权市场将在2个工作日内向交易双方发出《成交价格确认书》，并由交易双方签字确认。
第六条 签约成交
交易双方一经确定，应按照交易或竞价规则的规定包括在限定的时间内签订《产权（股权）交易合同》，并送一份给交易市场备案。拒绝签订《产权（股权）交易合同》的，视为违约，并由违约方按照交易的规定和有关法律规定承担相应的法律责任。
《产权（股权）交易合同》的内容必须包括以下主要内容：
1、转让方和受让方的名称、住所、法定代表人；
2、标的企业国有产权的基本情况；
3、转让标的；
4、转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件；
5、标的企业涉及的职工安置办法；
6、标的企业涉及的债权债务的处理的方案；
7、产权交割事宜；
8、转让涉及的有关税费负担；
9、合同各方违约责任和合同争议的解决方式；
10、合同变更和解除的条件；
11、法律、法规规定和双方约定的其他事项；
12、签约日期。
第七条 交易公示
交易市场在收到《产权交易合同》后，应审核合同的内容是否符合法律、法规和政策的要求。符合要求的，即在交易市场网站、公告栏上进行成交公示。成交公示内容主要包括：交易编码、交易主体、交易标的、交易条件、交易价格和交易合同签定时间等，公示时间为３个工作日。不符合要求的，不予办理登记手续，并将《产权交易合同》退还交易双方。
第八条 交易收费
交易市场根据政府物价部门核定的标准向交易双方收取交易服务费。交易服务费必须在交易市场出具登记证明前缴纳。
减免收费应由交易方依据汕府〔2004〕49号文规定及实际情况向交易市场提出书面报告，并经交易市场核定后报经主管部门批准方可执行。
第九条 出具证明
成交公示期满日，如无人对公示的交易事项提出异议，交易市场自成交公示期满之日起5个工作日内向交易双方出具产权交易成交证明。如有异议，交易市场将进一步核实有关情况后，作出是否出具成交证明的决定。
第十条 资料归档
交易市场自出具企业产权交易登记证明之日起５个工作日内，将该交易项目的文件资料整理归档。并按季度向主管部门报送产权交易情况统计资料。
第十一条 特别交易
根据国家法律、行政法规规定不须在产权交易机构公开进行的产权转让，交易市场可根据企业的申请予以办理产权交易登记手续，企业应提交第一条规定的除《产权交易委托书》以外的各项资料。
第十二条 执行时间、市场地址、联系电话
本操作规程自公布之日起实施。交易市场设在汕头市长平路11街区财政综合大楼1405室；联系电话：0754—8179724。