浙江省经济适用住房管理办法
浙江省人民政府
浙江省经济适用住房管理办法
省政府令第191号
《浙江省经济适用住房管理办法》已经省人民政府第40次常务会议审议通过，现予公布，自二○○五年六月一日起施行。
省长
二○○五年四月十八日
浙江省经济适用住房管理办法
第一章 总则
第一条 为保障城镇中低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 本省行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
第四条 县级以上人民政府应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的建设目标、建设标准、供应范围与对象、销售价格。
经济适用住房供应对象的住房困难标准及家庭的收入线标准由市、县（市）（以下简称市、县）人民政府制定并公布。
第五条 省建设行政主管部门负责对全省经济适用住房的建设指导和监督管理。
市、县建设或房产行政主管部门（以下称经济适用住房主管部门）负责本行政区域内经济适用住房的建设和管理。
发改、国土资源、规划、价格等行政主管部门以及住房制度改革、金融机构，按照各自职责，负责本行政区域内经济适用住房的有关工作。
第六条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第二章 开发建设
第七条市 、县人民政府应当编制本行政区域经济适用住房建设规划，报省发改、建设、国土资源行政主管部门备案。
市、县发改主管部门应当会同建设、房产、规划、国土资源等部门以及住房制度改革、金融机构,根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
经济适用住房建设年度计划和用地计划应当在本行政区域内公告。
第八条 经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划，实行行政划拨方式供应。
禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发商品住房。
第九条 城市房屋拆迁安置用房以及引进人才用房等专门用房，不属于经济适用住房，不得占用经济适用住房建设项目计划。
第十条 经济适用住房建设应当符合城市总体规划，合理布局，以成片开发为主。
第十一条 经济适用住房建设项目由市、县人民政府确定的机构负责立项申报。
市、县发改主管部门会同建设、国土资源部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土资源部门批准后列入经济适用住房建设年度计划，并组织实施。
第十二条 经济适用住房建设项目开发企业，由项目立项申报机构依法通过招标投标等方式择优选定。
开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
第十三条 经济适用住房开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十四条 经济适用住房一般为建筑面积80平方米或60平方米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。
市、县人民政府根据本行政区域居民的收入、居住水平、家庭人口结构等，在前款规定的建筑面积标准范围内确定经济适用住房的户型面积和各类户型的比例。
第十五条 经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
经济适用住房小区规划以外的基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。
经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
第十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
经济适用住房开发企业可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。经济适用住房购买人可以按照国家规定向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率按中国人民银行公布的贷款利率执行，不得上浮。
第十七条 地处边远、住房困难户较多的工矿区和企业，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资、合作建房。
集资、合作建房应当符合土地利用总体规划和城市规划，纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划，并报上一级人民政府备案。
参加集资、合作建房的对象，必须符合本办法第十八条规定的条件。禁止任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第三章供给、买受和管理
第十八条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
（一）具有当地城镇居民户口（含符合当地安置条件的军人）；
（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；
（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。
年龄在35周岁及以上的单身者符合前款规定条件的，可以申请购买或承租一套经济适用住房。
申请者已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建等方式取得的所有住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
第十九条 经济适用住房主管部门应当制定销售方案，并提前15日在本行政区域的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
第二十条 申请购买经济适用住房应当向当地经济适用住房主管部门提出申请，并提交下列书面证明材料：
（一）户籍证明、家庭成员身份证明；
（二）所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
（三）县级以上人民政府规定的其他证明材料。
经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，经过初审符合前款规定的，应当予以受理。
第二十一条 经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房等情况进行审查。审查期限为20日。
对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日。
公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
第二十二条 经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由当地价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入应当上缴财政。
第二十三条 经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价。价格行政主管部门应当采取座谈会、征询会、听证会等形式听取公众意见，并在住房销售之前核定价格，向社会公布。
销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
第二十四条 经济适用住房销售供不应求时，可以采取轮候等方式确定，具体销售办法由市、县人民政府规定。
申请者凭准购证购买经济适用住房。经济适用住房不得销售给未取得准购证者。
第二十五条 经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房、土地属划拨性质等内容。
第二十六条 省建设行政主管部门应当会同省工商行政管理部门制订经济适用住房示范合同文本，指导和规范经济适用住房的建设、交易、管理。
第二十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售。具体限制年限由市、县人民政府规定，但不得少于3年。
出售经济适用住房应当比照届时同地段普通商品住房与经济适用住房交易时的差价，按一定比例向政府交纳土地出让金等收益。具体比例由市、县人民政府制定。
经济适用住房未满本条第一款规定限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
第二十八条 县级以上人民政府应当安排专项计划用于建设出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由当地价格行政主管部门核定。
鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，向符合条件的家庭出租，租金标准由当地价格行政主管部门核定。
经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等具体规定，由市、县人民政府制定并向社会公布。
第二十九条 县级以上人民政府对达到规定的限制年限可以上市交易的经济适用住房可以予以回购，用于向符合承租条件的家庭出租。
第三十条 经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按市、县人民政府规定，以原购买交易时经济适用住房的价格，出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请购买。
第四章法律责任
第三十一条 违反本办法规定有下列行为之一的，由所在单位或行政监察机关对有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政或纪律处分：
（一）违反本办法第十一条规定，将不符合规定要求的项目列入经济适用住房年度建设计划的；
（二）对符合条件的申请者故意进行刁难、拖延或拒绝给予办理购买经济适用住房的；
（三）违反本办法第二十一条规定的程序和期限的；
（四）违反本办法第二十四条第二款规定，将经济适用住房批准销售给未取得准购证者的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊或者滥用职权的行为。
第三十二条 违反本办法第九条规定，占用经济适用住房建设项目计划的，由上级机关或行政监察机关对单位负责人及其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
第三十三条 经济适用住房开发企业违反本办法第八条第二款和第十七条第三款规定，将经济适用住房建设用地用于普通商品住房等其他房地产开发经营或擅自改变土地用途的，依照土地管理法律、法规予以处罚。
第三十四条 经济适用住房开发企业违反本办法第十三条规定的，依照国家有关建设工程质量管理法律、法规处理。
第三十五条 经济适用住房开发企业违反本办法第二十三条规定在明示标价之外收取其他费用的，依照国家价格管理有关法律、法规处理。
第三十六条 经济适用住房申请者采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取经济适用住房准购证的，由市、县经济适用住房主管部门注销其准购证，并可处以2000元以上2万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其所购买的经济适用住房或者责令其补交与同地段商品房平均价格水平的差价款，并处以1万元以上5万元以下的罚款。
第三十七条 违反本办法第二十七条规定，未满规定的限制年限和未补交土地出让金等收益擅自上市转让的，由经济适用住房主管部门责令其补交土地出让金等收益，并可处以5000元以上3万元以下的罚款。
第五章附则
第三十八条 本办法自2005年6月1日起施行。本办法生效之前已经购买和签订买卖合同的经济适用住房，仍按原有规定办理。
工伤与雇佣损害赔偿区别之浅析
左 志 平
刘 金 海
在古罗马法中就有雇佣契约这一法学概念，它被列入租赁契约之中。自工业革命以来，雇佣契约中逐渐分化出劳动契约这一独特的契约类型。近代西方国家非常注重劳动契约，以国家公权强制规定，劳动法研究和发展十分迅速，其目的是确保弱势地位的劳动者利益，以注重个人的生存权作为其价值取向，使劳动法的属性由私法渐而转变为社会法。我国随着改革开放的不断深入，市场经济的不断完善，多种经济成份的并存，劳动用工主体和雇佣关系非常复杂。由于我国劳动立法滞后，成文法中雇佣契约这一规定，这两类纠纷呈上升趋势。特别是市场调节的主导作用，营利性法人和非法人组织以及个体工商户等主体，为追求利润的最大化，不惜降低预防成本，致使社会成本加大，工伤与雇佣损害赔偿问题已成为当前的热点、难点问题。由于劳动契约是从雇佣契约中分化而来，它们之间有近亲的渊源，既有共性，又有个性，处理这两类纠纷时很难把握，导致当事人讼累，上访不断。笔者就所学的浅薄理论和细微的实践经验，对工伤与雇佣损害赔偿问题作一浅论。
一、 劳动契约与雇佣契约之比较
工伤与雇佣损害赔偿，其母体分别是劳动契约与雇佣契约，该两者是母体中的一项基本的权利和义务。在论及两者区别之前，有必要先对两者的母体作简要分析。劳动契约，我国台湾“劳动契约法”第一条规定：“劳动契约是当事人一方对他方存在从属的关系，提供其职业上的劳动力，而他方给付报酬的契约”。我国劳动法将其规定为：“是劳动者与用人单位确立劳动关系，明确双方权利和义务的协议”。目前，国内外法学理论界对劳动契约的性质存在四种观点：1是身份契约说；2是租赁契约说；3是劳动加工说；4是特种契约说。理论界通说是特种契约说。笔者赞同这一观点。理由是，劳动契约是民法中所有典型契约以外的一种，已形成一种独立的契约，它符合劳动契约的特征，特种契约说较之与其他说学更具合理性。劳动契约中当事人主体是劳动者与用人单位，他们之间形成的是劳动关系，而该关系的性质实质上为人格上的从属关系，因为劳动契约缔结时，劳工在劳动契约所形成的关系中并非自由独立自主。双方除劳动力与工资二者交换外，还包括当事人间产生的范围极其广泛的附随义务，如缔约过程中及缔约履行中的预防义务、资讯提供义务、谨慎义务、保护义务等。
雇佣契约是指当事人约定，一方于一定或不定期限内为他方服劳务，他方给付报酬的契约。雇佣契约体现的是当事人缔结契约时自由独立自主的合意，当事人的地位平等，当事人的权利义务平等，具有有偿性、继续性的特点。其目的在于给付劳务，以劳务本身为标的，不对劳务产生的结果负责。
根据两者概念的阐述，劳动契约与雇佣契约主要有以下联系与区别。其联系是：1二者都是私法上的合同。虽然劳动合同的订立必须符合法律强行性规定，但合同内容所属私法上的法律关系；2二者都以给付劳动为目的。3二者都是继续性合同。4两者都是双务有偿合同。其区别是：1主体不同。这是劳动契约与雇佣契约产生差别的根本原因。劳动契约法律规定用工主体的主体必须是用人单位，即企业、个体经济组织雇佣合同无限制；2形式不同。劳动合同必须订阅书面契约，雇佣契约无此限制，可以是书面，也可是口头；3二者受国家干预的制度不同。雇佣契约是以意思自治为基本原则。合同当事人在合同条件的约定有很大的自主自由。而劳动契约，国家经常以强行法的形式规定当事人的权利义务；4解决争议的方式不同。雇佣合同发生争议，当事人可直接向法院起诉。劳动合同发生争议，必须经仲裁才能向法院诉讼；5适用的法律不同。劳动契约解决时适用劳动法的特别规定，劳动法另有规定才能适用民法规定，而雇佣合同解决时适用民法。
二、 雇佣与工伤损害赔偿之简述
在比较劳动契约与雇佣契约之后，就两者中的损害赔偿的概念及特征作一简述，有利于对其区别。工伤是劳动契约中的一个部分，是对在工作中造成损害当事人双方权利义务约定的一项内容，工伤亦称职业伤害，在理论上，人们将“工伤”界定为因工作原因受到的伤害，是指劳动者在生产、劳动过程中，因工作、执行职务行为或从事与生产劳动过程中，因工作、执行职务行为或从事与生产劳动有关活动，发生意外事故而受到的伤、残、亡或患职业疾病。实践中人们进一步把“工伤”简化为“在工作时间、因工作受到伤害”或更直接表述为“因工作受到伤害”。工伤作为一项社会保险制度源于德国。该国1884年颁布的《事故保险法》就明确规定：“劳动者受到工业伤害而负伤、致残、死亡，无论过失或责任在何方，雇主均有义务赔偿劳动者的收入损失，伤残者均有权获得经济补偿。”该规定着眼于劳动者受到伤害来源于工作，并不排斥劳动者受到伤害仅限于自己的工作。这已成为各国工伤保险赔偿中普遍遵循的原则和制度。如劳动者在上、下班途中受到的伤害、因工外出期间突发疾病造成死亡或经第一项抢救治疗后全部丧失劳动能力的，均应当认定工伤等。工伤赔偿有四种模式：1是免除。即工伤保险取代侵权责任。这类模式国家有德、法等国，以德国最为典型。2是选择。即劳动者可在侵权行为损害赔偿与工伤保险之间选择其一，英国和其英联邦国家是这种模式。3是兼得。允许劳动者接受侵权行为法上的赔偿救济，同时接受工伤保险给付“即获得双份利益”，这一模式适用国为英国，现已停止使用。4补充。指受害的劳动者可同时主张侵权行为损害和工伤保险给付，但其最终所获得的赔偿或补偿不得超过其实际所受之损害。这一模式适用的国家为日本、北欧等国。我国工伤赔偿实质上是第一种的赔偿模式，只是因为我国工伤保险体系还不完善，法律、法规规定的内容不全，在实际操作中存在许多不足。工伤赔偿适用的原则是无过错原则。即无论职业伤害的责任在于用人单位、他人还是自己，受害者都应得到必要的补偿；这种补偿是无条件的，即使劳动者个人有过错。实行“无责任补偿”，给予伤残者及时的物质帮助，是工伤保险法的首要准则。因为劳动者劳动环境的危险性，即人与机器相比总是处于相对弱小的地位，劳动者受到伤害是难免的；劳动者的危险来自于用人单位，即凡利用机器从事生产活动的用人单位都有可能对其劳动者造成的职业伤害；劳动者受到伤害都是非自愿的，这就是无过错责任原则的理论依据。同时实行无过错责任，把举证责任倒置给了用人单位。用人单位必须证明劳动者不在工作时间和范围内才能免责。其目的是使劳动者受到伤害能够及时获得救济。
雇佣损害损害赔偿有两种情况：一种是雇工执行职务致他人损害，一种是雇工执行职务自己受到损害。前者指雇员在雇主的指挥下，按雇主的意旨完成雇主交付的任务中致他人财产或人身损害。后者是指雇员在雇主的指挥下，按照雇主的意旨完成雇主交付的任务中自己的人身受到损害。前者是雇佣中对外损害，后者是雇佣中的内部损害。前者为民事侵权法中一般侵权行为，后者为特殊侵权行为。笔者在本文中主要论述的是后者即雇员自身受到损害这一种。雇员损害赔偿原则，通说是无过错责任原则。其理论依据是：雇工的生产、劳动条件是由雇主提供，其操作规程是由雇主安排、指挥，劳动中的危险性是潜在的，雇工在生产中人身受到伤害是雇工自己并非自愿的，雇工的伤害应当由雇主赔偿。实行无过错责任原则是为了保护雇工的民事权益，能够及时获得救济，但是雇工在生产中有重大过失造成自己的伤害，不能适用无过错责任，而应适用过错责任，以减轻雇主的赔偿责任。雇工故意造成损害的，雇主免责。这里的故意主要是故意破坏生产的行为。这里的重大过失主要是指明知有或可能预见有重大危险发生，而放任危险的发生。雇佣损害赔偿作为民事特殊侵权类型，其举证责任倒置，由雇主举证证明其损害的发生是由不可抗力引起或由雇工故意行为造成的损害，可以免责。
三、 工伤与雇佣损害赔偿区别之浅论
纵观上述论述的劳动合同与雇佣合同，工伤与雇工损害赔偿之内容，对工伤和雇佣关系及其损害的性质、原则等有比较全面的认识。根据前面的阐述及分析，我们可以从工伤与雇工损害赔偿的性质、适用法律、处理方式上看出两者的不同点。但劳动契约是从雇佣契约中分化而来，国内外通说将雇佣损害与劳动工伤作为同一性质来处理，或适用工伤保险赔偿，或适用侵权赔偿作为赔偿的补充。就我国目前劳动立法与雇佣关系理论与实践来看，区分明显。为此，笔者就我国工伤与雇佣损害赔偿的区别作一浅论：
（一）、两者的主体不同。工伤赔偿的主体是限定性的。我国劳动法第二条明确规定。用人单位是指企业和个体经济组织。仅仅是企业和七人以上的个体经济组织两种。雇佣损害赔偿的主体既可以是自然人，也可以是企业，也可以个体经济组织。但最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼》若干问题的意见〉第45条规定，仅为自然人、个体工商户和合伙组织。这种规定显然与国外雇佣契约主体通论相违背，不利于对雇工的保护。
（二）、构成条件不同。工伤的构成必须有劳动关系。没有劳动关系的，不可能有工伤。只有在劳动关系的前提下，劳动者在工作中受到伤害，被确认为因工伤害，才是工伤。因为工伤是劳动特别法对劳动者受到伤害的保护。而雇佣损害必须存在雇佣关系，如果没有雇佣关系，其损害赔偿不能适用无过错责任，只能根据侵权的特征，确定其赔偿原则，如是一般侵权，还必须具有损害四要件才可能获得赔偿可能。
（三）、确定损害程度的途径不同。工伤的认定有效和有资格的是劳动部门，劳动部门有权确定劳动者伤害是否是工伤，其它部门的认定均为无效，这是法律的规定。对于工伤认定不服的必须申请劳动仲裁委员会裁决，由劳动部门认定是否可以重新鉴定。如裁决维持的，劳动者只能通过行政诉讼来解决。而雇佣损害赔偿，雇工的伤情确定，只要有鉴定资格的机构均可以确定其伤情等级。对鉴定结论不服的，当事人经协商可以到鉴定机构重新鉴定，或通过民事诉讼程序向法院申请重新鉴定。
（四）、请求赔偿的时效不同。工伤赔偿在认定工伤后，除企业调委会调解时效中断外，受害人必须在60日内申请劳动仲裁部门裁决。逾期不裁决的视为放弃权利。在裁决后15日内不起诉的，视为认可仲裁裁决。雇佣损害赔偿可依据《中华人民共和国民法通则》侵权赔偿时效一年的规定，受害人明知和知道自己的权利被侵害，可在一年内向人民法院起诉，请求法律的保护，也可直接向雇主和有关单位主张解决，在主张权利时时效中断。
（五）、解决纠纷的途径不同。工伤赔偿解决的途径，必须依据劳动法规定来处理，或经调解或经仲裁。在仲裁裁决后，不服的才可以通过诉讼程序来解决。雇佣损害赔偿，当事人可直接起诉到人民法院，通过诉讼方式直接解决赔偿事宜。
（六）、赔偿的标准不同。工伤赔偿，我国《工伤保险暂行条例》对不同等级的工伤，确定了一个统一的标准。参照标准对工伤者进行赔偿。且不是一次性的。雇佣受害者的赔偿，依据的《民法通则》没有具体明确的标准，只有赔偿范围。一般参照道路交通事故赔偿标准来赔偿，一般情况下，赔偿是一次性的。
（七）、适用法律不同。工伤赔偿是由劳动法强制性调整，它在发生工伤赔偿后，只能依据劳动法律法规来处理，工伤赔偿具体的依据是《劳动法》和《工伤保险暂行条例》的规定。雇佣损害赔偿，它是由民法来调整，它直接适用民法侵权行为法的相关条款和规定责任、原则来处理。
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左 志 平
刘 金 海
